La plus value immobilière en Espagne

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Deux impôts différents

Lors de la revente de votre bien vous n'aurez pas une, mais deux plus values dont vous devrez vous acquitter. La plusvalia Estatal et la plusvalia cadastral. (ancienne plus value municipale)

La plusvalia Estatal des non residents - IRNR

Votre résidence fiscale est située hors d’Espagne (en France ou en Belgique par exemple). Vous voulez vendre un bien immobilier en Espagne. Depuis 2016, l’impôt dont vous devrez vous acquitter aux services fiscaux espagnols correspond à 19% de la plus-value immobilière réalisée. Il est déclaré au titre de l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (Impuesto sobre la renta de no residentes).

La procédure de recouvrement de cet impôt est très particulière : elle n’est pas réalisée par le vendeur, mais par… son acheteur ! En effet celui ci sera dans l'obligation de retenir 3% du prix de la vente totale et le reverser au Trésor Public le jour de la signature du contrat de vente, de cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente.
Attention ! Contrairement a ce que laisse supposer certaines personnes, il ne s'agit la que d'un accompte !!!
Le vendeur non résident déduira les 3% retenus lorsqu’il fera sa déclaration d’IRNR dans un délai maximum de 4 mois après la vente et il devra fournir tous les justificatifs nécessaires (présenter les actes d’achat et de vente, les factures de travaux effectués, les factures de commissions d’agences et tout autre document permettant de réduire le calcul de cet impôt).

Une fois le calcul de cet impôt effectué, Hacienda (l’administration fiscale Espagnole) remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire en cas de moins value.

Cas pratique et exemple de calcul
Mr et Mme Martin, sont tous deux retraités et résidents Français. Ils ont achetés une maison a Empuriabrava en 2010 au prix de 350 000 €. Ils décident de la revendre en 2022 500 000 €. Durant ces 12 années ou ils étaient propriétaires ils ont effectués 50 000 € de travaux sur la maison (factures a l'appui).

Le montant total de leur plus value est donc : 500 000 - (350 000 + 50 000) = 100 000 €

Le montant total de leur imposition au titre de la plus value nationale sera donc de : 100 000 X 19% = 19 000 €

Dans cet exemple 15 000 € seront retenus au vendeur (et payés aux impôts) par l'acheteur le jour de la signature. Par contre il restera 4 000 € a régler au titre de l'IRNR sous 4 mois au risque de se faire redresser.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana - IIVTNU
(Anciennement plusvalia municipal)

La taxe sur la Plus-Value Cadastrale en Espagne c'est quoi ?
La taxe sur la Plus-Value cadastrale est une taxe qui s'applique sur la croissance de la valeur cadastrale du bien immobilier au moment de la revente.
Pour connaître le montant de la Plus-Value qui sera taxée, Hacienda (administration fiscale) applique un coefficient de croissance sur la valeur cadastrale constatée au moment de la revente en fonction du nombre d'années de détention du bien.
Attention a ne pas confondre la Taxe sur la Plus-Value Cadastrale avec l'impôt sur la Plus-Value immobilière (plusvalía estatal)

Comment est elle calculée ? 
Pour déterminer le montant de la Plus-Value cadastrale qui sera taxée, il faut tenir compte de la valeur cadastrale du bien immobilier au moment de la revente et du nombre d'années de détention de celui ci.
On applique un coefficient de croissance à la valeur cadastrale du bien que l'on multiplie avec le nombre d'années écoulées entre la date d'acquisition du bien et la revente de celui ci.

Plus-Value Cadastrale = Valeur cadastrale x (coefficient de croissance x nombre d'années de détention) %

Le montant de la Taxe est le résultat de cette Plus-Value multipliée par un taux d'imposition qui est fixé par chaque commune. (vous pouvez le demander au service urbanisme de votre mairie)

Taxe sur la Plus-Value Cadastrale = Plus-Value x Taux d'imposition

Quel coefficient de croissance et quel taux d'imposition pour la Plus-Value Cadastrale ? 
Le coefficient de croissance et le taux d'imposition sont librement fixés par chaque commune via une ordonnance fiscale mais ne peuvent pas excéder les limites imposées par la loi.

Le coefficient de croissance est échelonné par périodes de 5 ans :
  • 1) Période de 1 à 5 ans : 3,7.
  • 2) Période jusqu'à 10 ans: 3,5.
  • 3) Période jusqu'à 15 ans: 3,2.
  • 4) Période jusqu'à 20 ans: 3.

Si la revente a lieu durant la première année, il n'y a pas de Plus-Value et si la revente a lieu après 20 années, le coefficient de croissance appliqué sera de 3%.
Le taux d'imposition est fixé quand à lui avec un minimum de 5% et un maximum de 30%

Le paiement de la Taxe sur la Plus-Value Cadastrale en Espagne.
Elle est à la charge du vendeur qui dispose d'un mois pour effectuer le paiement auprès de la mairie de la commune où est situé le bien immobilier. Elle est redevable sur les résidences principales mais aussi sur les résidences secondaires.

Si le vendeur n'est pas résident en Espagne, la taxe sur la Plus-value Cadastrale devra être retenue au vendeur par l'acheteur qui se chargera de la liquider.

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Publié le 06/01/2022 par

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