Comment réussir la vente de son bien immobilier à Empuriabrava ou Roses ?
Comment réussir à coup sur la vente de son bien immobilier a Empuriabrava ou Roses ?
Vous envisagez de vendre votre bien à Empuriabrava, Roses ou même partout en Espagne ? Vous souhaitez changer pour acheter plus grand ou même changer de région mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Voici les étapes indispensables pour réussir a 100% la vente de votre bien !
Choisir un vrai professionnel
- Aspect légal : Commencez par aller vérifier si l’agence ou le conseiller immobilier que vous envisagez de consulter à Empuriabrava ou Roses est bien enregistré auprès de la Generalitat de Catalunya et dispose d’un numéro AICAT (en nom propre ou au nom de l’agence). Cela ne garantit en rien la qualité de son travail mais à minima, cela vous indiquera s’il a le droit ou non d’exercer en Catalogne. Pensez également à vérifier que le professionnel dispose d’une assurance responsabilité civile en cours de validité. (Vous pourrez lui demander lors du premier rdv)
- Aspect qualitatif : Nous vous conseillons de choisir un conseiller immobilier ou une agence immobilière étant membre d’un grand réseau national ou international. Leurs équipes sont en général mieux formées et leurs documents juridiques constamment mis à jour. Vous pouvez aussi vous renseigner sur les certifications que détient le professionnel ou les organismes auxquels il appartient, qu’ils soient nationaux comme API, ou internationaux comme REALTOR …)
Pensez à regarder les avis google qui ont été déposés par des clients précédents.
Pour finir regardez comment le professionnel présente les biens qu’il a déjà en vente. Allez jeter un œil sur son site internet et regardez ses textes d’annonces, la qualité des photos …
Une fois tout ceci contrôlé, vous pouvez contacter le professionnel pour lui fixer un rdv afin de lui présenter le bien à vendre.
- L’escritura : Il s’agit de l’acte notarié d’achat de votre bien. Il contient en effet des informations essentielles indispensables au bon déroulé de la vente comme le nom des propriétaires, le prix d’achat (important afin de calculer la plus value éventuelle à la revente) ou la présence d’une hypothèque qu’il faudra lever. L’agent pourra demander de son côté une …
- Nota simple : C’est un extrait du registre de la propriété qui nous confirmera que le bien ne fait l’objet d’aucune opposition et qu’il est bien vendu libre de toute charge. Dans le cas contraire il faudra que ces oppositions soient levées avant la vente de celui-ci
- Vos pièces d’identité ainsi que votre NIE : Attention a bien vérifier la date de validité de vos pièces d’identité, car le notaire ne pourra procéder à la signature de l’acte si celles-ci sont périmées. Le NIE, quant à lui, n’a en général pas de date de validité pour les citoyens européens
- Le certificat énergétique de votre bien : Il a une validité de 10 ans et est réalisé par l’intervention d’un architecte technique. Il coute en général une centaine d’euros. Si la date de validité n’est pas dépassée nous pouvons parfaitement utiliser celui qui vous a été fourni à l’achat. A noter que ce document est obligatoire afin de pouvoir diffuser le bien en annonce. Le propriétaire ainsi que le professionnel encourent jusqu’à 6000 € d’amende si celui-ci n’a pas été réalisé avant la mise en vente.
- La cedula de habitabilidad : C’est un document qui prouve que le bien est légal aux yeux des autorités et qu’il est en règle avec les exigences techniques et sanitaires minimum. Elle a une durée de validité de 15 ans et sera exigée par le notaire afin de procéder à la signature de l’acte de vente. Les délais d’obtention peuvent s’avérer long, il est plus prudent den faire la demande le plus rapidement possible. Elle nécessite également l’intervention d’un architecte technique (en général le même et en même temps que le certificat énergétique)
- Votre relevé d’IBI : Il s’agit de l’impôt foncier. A Empuriabrava et Roses, il est en général prélevé sur votre compte en deux fois
- Vos dernières factures d’eau et d’électricité : Elles seront utiles afin d’estimer les coups d’utilisation du bien et nécessaires au changement de nom des contrats suite a la vente.
- Relevé des frais de copropriété et dernière assemblée générale : Seulement dans le cadre d’un bien vendu en copropriété.
Le premier RDV avec le Professionnel
Il se déroule directement sur le lieu du bien à vendre.
Vous commencerez par faire visiter le bien à l’agent afin qu’il s’imprègne de celui-ci et puisse l’estimer.
Il pourra au passage vous conseiller sur les petites choses à régler avant la mise en vente du bien (trou dans le mur à reboucher, coup de blanc sur une vieille trace de fuite …) ou sur de plus gros travaux.
S’il s’agit de travaux importants il sera bon de les estimer afin d’en tenir compte pour fixer le prix de vente du bien.
L'estimation de votre propriété
- Des logiciels d’estimations : Ils vont lui permettre d’avoir une visibilité sur le nombre de biens concurrents présents sur le marché, ainsi que de leurs délais de vente moyens.
- Et surtout de ses connaissances et de son expérience du secteur d’Empuriabrava et Roses !
Une fois le bien évalué, le professionnel devra vous communiquer une estimation précise des frais liés à la vente de votre bien (plus-value, honoraires d’agence…) afin que vous ayez connaissance de ceux-ci avant d’être définitivement engagés
Une agence immobilière ou plusieurs
C’est au final parfaitement l’inverse qui se produit !
Signer un mandat exclusif avec un professionnel ne limite pas, mais au contraire duplique considérablement les possibilités de vente et confère un certain nombre d’avantages :
- L’agent investira beaucoup plus d’argent et de temps pour faire la promotion de votre bien que s’il est diffusé dans plusieurs agences
- La diffusion en exclusivité permet de valoriser le bien, lorsqu’il est vu et revu dans plusieurs agences il se banalise et pourrait laisser à penser qu’il y a un problème avec celui-ci
- Cela permet également à un seul professionnel de centraliser toutes les demandes d’informations, ce qui lui permet une analyse de la vente bien plus précise (nombre d’appels, de demandes de visites, d’offres …)
- Un seul professionnel à accès a votre bien, vous n’avez pas à donner plusieurs clés.
La découverte acquéreur
et l'organisation des visites
Avant de procéder à une visite de votre bien un bon professionnel effectuera ce que l’on appelle une découverte acquéreur.
Il se renseignera sur le projet de l’acquéreur, sa capacité de financement, le degré d’avancement dans sa recherche, les biens qu’il a déjà visités … Si une visite virtuelle ou une vidéo du bien a été réalisée il pourra lui faire découvrir.
Ce n’est seulement une fois ces étapes effectuées qu’il programmera une visite physique.
Le but reste l’obtention d’offres, pas l’enchainement de visites inutiles.
A la fin de chaque visite un compte rendu doit vous être fait, qu’il soit oral ou écrit.
L'offre et la négociation
N’oubliez pas qu’un agent a qui vous avez confié l’exclusivité de la vente de votre bien travaille pour vous et dans votre intérêt.
Il essaiera de vous obtenir le prix le plus élevé possible, et vous aurez le temps d'étudier la meilleure offre.
Dans la situation ou votre bien a été confié à plusieurs agences, vous serez malheureusement incité à accepter rapidement une offre car ces agences auront peur que vous acceptiez une autre offre qui se présenterai chez un concurrent.
- Les coordonnées des vendeurs et acquéreurs
- Les informations relatives au bien (adresse, référence cadastrales, numéro de registre de la propriété …)
- Le prix de vente
- Le montant des arrhes qui seront versées. En général 10% de la valeur du bien. Attention à bien vérifier que l’agence dispose bien d’un compte séquestre garantie
- La date théorique de signature chez le notaire. Il s’agit d’une date maximale, en effet si vendeurs, acquéreurs et notaire étaient d’accord pour signer plus rapidement, il n’y aurait aucun problème pour avancer cette date.
- La mention indiquant que le bien sera vendu libre de toute charge.
Il existe deux façons de payer le vendeur : Chèque de banque certifié et virement bancaire.
Attention ! Contrairement à la France, en Espagne le notaire ne reçoit ni ne distribue les fonds aux différents vendeurs, c’est l’acheteur qui paye le vendeur !
Le notaire vérifie bien sûr tout de même les montants et certifie que les paiements ont été réalisés.
Dans le cadre d’une transaction entre non-résidents, comme cela est souvent le cas à Empuriabrava et Roses, les taxes (plus-value, IBI…) payables par le vendeur, sont retenues et payées par l’acquéreur. Cette somme est bien sur déduite du montant acquitté au vendeur.
Cela permet au vendeur de ne pas se soucier des impôts en Espagne alors qu’il a quitté le pays depuis plusieurs mois.
Je préconise en général à mes clients de ne pas signer (dans la mesure du possible) chez le notaire un vendredi. En effet de nombreux établissements bancaires sont fermés le samedi et vous n’auriez l’argent que le lundi ou mardi de la semaine suivante.
J’espère que ce petit guide vous aura permis d’en savoir plus sur la meilleure façon de réussir la vente de votre bien immobilier à Empuriabrava ou Roses, et je reste bien sûr a votre disposition pour discuter de votre futur projet de vente !
La prise de photos, vidéos et visite virtuelle
Les photos professionnelles
Les photos sont l'une des premières choses que les acheteurs regardent pour se faire une opinion sur votre bien. Ce sont des outils clés pour démarquer votre propriété du reste des annonces, augmenter sa valeur et augmenter les contacts en fonction du nombre d'images que vous publiez par annonce.
Les portails immobiliers recommandent en général de télécharger entre 25 et 30 photos par propriété, montrant toutes les pièces possibles, ainsi que les plans d'étage, les parties communes, le garage, et les environs.
Pour prendre de bonnes photos et vendre rapidement votre maison en Espagne, nous conseillons de soigner l'éclairage : de nombreux propriétaires ou agents prennent des photos avec un mauvais éclairage, avec la maison en désordre ou avec des objets personnels. Il est préférable de dépersonnaliser et de ranger au maximum la maison pour que les photos transmettent une sensation de luminosité, d'ordre, d'espace et de propreté.
Certains professionnels savent mettre en pratique ces conseils et disposent de services de photographie professionnels qui vous aideront à tirer le meilleur parti de toutes les pièces, espaces communs, vues et environs de votre maison.
La visite virtuelle
À la suite des mois de confinement dû au coronavirus, de restrictions de mobilité et de distanciation sociale en Espagne, les visites virtuelles sont devenues l'expérience la plus immersive pour les acheteurs immobiliers, permettant un accès 24 heures sur 24 à la propriété, n'importe où dans le monde.
Les visites virtuelles permettent aux acheteurs potentiels de visiter et de réserver une propriété sans avoir à se déplacer physiquement à Empuriabrava ou Roses
Une annonce sur un portail immobilier quel qu’il soit disposant d’une technologie virtuelle, une visite virtuelle ou un home staging virtuel, vous aide à vendre rapidement votre maison à Empuriabrava ou Roses.
Elle obtient un meilleur positionnement que les annonces immobilières qui ne contiennent que des photos ou des vidéos et augmente la visibilité et les opportunités de contact.
L’annonce
L’annonce est un autre aspect important qui est à prendre en compte lors de la mise en vente d'une propriété à Empuriabrava ou Roses. L'important n'est pas ce que vous dites mais comment vous le dites. Afin que votre annonce attire l'attention de l'acheteur, vous devez lui faire imaginer sa vie dans cette propriété à travers la description de celle-ci.
Nous recommandons d'ajouter un titre clair et attrayant qui capte l'attention et invite l'acheteur potentiel. Plus la description de la propriété est complète et attrayante, meilleures sont les chances d'attirer l'attention d’un acquéreur.
La description de la propriété doit vous donner une indication sur ce que vous ressentiriez en vivant dans la maison et devrait aider le lecteur à se projeter, en profitant de ce que chaque pièce de la maison a à offrir.
Il existe également un large éventail d'outils marketing, tels que le « storytelling » ou le « copywriting », qui aident à rédiger des publicités pour votre maison. Les gens n'achètent pas seulement des produits ou des services, ils achètent des émotions, alors il est important de vanter les avantages de votre maison.
Il est inutile de dissimuler les défauts principaux du bien. S'il ne dispose pas de balcon ou de garage, il faut l’indiquez dans la description. Il faut essayer d'utiliser un langage clair et convivial et d’être aussi transparent que possible avec l’annonce, cela évite de perdre du temps en visites et demandes inutiles. L'idée est que l’acheteur puisse se projeter dans le bien même avant de l’avoir visité.
Une annonce bien rédigée, disposant de photographies de qualité, de vidéos et de visite virtuelle fourniront à l'acheteur autant d'informations que possible. Plus un acheteur dispose d'informations sur la propriété, plus votre annonce sera réussie, plus il lui sera facile de prendre une décision, et plus vite vous pourrez vendre votre maison à Empuriabrava ou Roses.
Demandez votre estimation offerte pour votre bien a Empuriabrava ou Roses
Spécialistes de l'immobilier en Espagne, nous vous offrons votre évaluation précise, remise dans un dossier détaillé.
Publié le 30/10/2022 par
Jeremy COUPUT
